原標題：寫字樓扎堆競爭白熱化

近年來，青島中央商務區的發展如火如荼，住宅、寫字樓、公寓、酒店等一系列地產項目遍地開花。記者走訪發現，目前該片區已經成為青島最活躍的寫字樓集中片區之一，但是隨著寫字樓供應量的持續增加，片區寫字樓市場的競爭也日益激烈。

寫字樓產品集中供應

青島中央商務區堪稱青島寫字樓開發的典型代表區域。沿連云港路從南往北走，道路兩側聚集了不少已經完工和正在施工的寫字樓項目。記者走訪看到，卓越大廈、卓越世紀中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達大廈、中錦大廈等寫字樓項目扎堆。

隨著50余棟商務樓宇逐步投入使用，部分寫字樓的招商及租賃也存在一定難度。仲量聯行統計顯示，2018年上半年青島辦公樓市場共新增供應25萬平方米，推高全市存量至432萬平方米。新增供應于市南、嶗山、市北均有分布，多數新項目交付時的入駐率不足50%。

島城一家寫字樓中介機構負責人告訴記者，青島中央商務區寫字樓近年來供應量較大，且部分寫字樓面積太大，出售及租賃存在一些難題，“現在全市寫字樓供應量增長較快，市南區、嶗山區、西海岸都有大量供應，且不少競爭較為同質化，對于青島中央商務區寫字樓的租售會帶來壓力。”

住宅與寫字樓價格“倒掛”

寫字樓的高度集中及快速建設，加劇了這一區域的競爭，為了盡快回籠資金，不少開發商不敢對銷售價格調整過高，甚至出現了與區域內住宅價格“倒掛”的現象。如位于連云港路的安泰廣場有部分寫字樓在售，戶型建面294平方米，均價為1.75萬元/平方米。位于連云港路17號的青房財富地帶項目準現房寫字樓租售中，1號寫字樓在售，戶型建面105、120、337平方米，均價1.9萬元/平方米。同樣位于連云港路的半島新天地項目帶裝修公寓現房在售，戶型建筑面積34-158平方米，均價2-2.2萬元/平方米。

另據鏈家青島統計，CBD附近不少高端住宅項目二手房價多在2.8-3.5萬元/平方米，如中海紫御觀邸、錦繡華城部分二手房掛牌價已達3.4萬元/平方米;良辰美景和華仁歐典商苑部分二手房掛牌價也在3萬元/平方米左右。這些二手房掛牌價均超過了片區的寫字樓價格。

特色定位成招商關鍵

記者了解到，目前該片區的寫字樓項目為了從競爭中突圍，下足了“定位”的功夫。其中，卓越世紀中心項目定位中國首座移動互聯網大廈，擁有44萬平方米超大體量和海拔281米高度;青島國際航運中心是片區內首座航運產業垂直園區，在提供頂級商務硬件配備的同時，將為航運上下游企業量身打造全系軟性資源。

業內人士表示，寫字樓產品的投資屬性，決定了其購買群體比較窄，加上寫字樓的投資門檻一般比較高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比較慢。寫字樓對于開發商的運作能力要求更高，因為其建安成本通常高于住宅，如果銷售情況不好，開發商選擇自持，要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售，又沒有穩定的客群，就只能壓低售價，盈利就會下降。青島銳理數據公司總經理馬光明建議，在青島中央商務區內樓宇同質化競爭激烈的情況下，開發商可以多做有特色的產業集群項目，加強樓宇軟性配套服務，吸引相關企業入駐。青島晚報/掌上青島/青網記者李德銀